Le FPCI Paris Autrement Investissement

Premier fonds dédié au développement d’un parc d’unités de location saisonnière de centre-ville

Son ambition de rendement

Sa fiscalité attractive

Ses

frais

Le FPCI Paris Autrement Investissement

Interview M. David Aubin (Victoires Haussmann SGP)

et M. Laurent Noiret (Paris Autrement)

22/01/2018 - Finance TV - Boursorama

 

Le FPCI Paris Autrement Investissement

Son ambition de rendement et son cadre fiscal

Une ambition de rendement

Au delà de 7% de taux de rendement prioritaire capitalisé* :

- 80% des bénéfices seront distribués aux porteurs de parts A (les investisseurs)

- 20 % au porteur de parts B (Paris Autrement, le promoteur du programme).

* L'ambition de rendement n'est pas garantie

Un produit fiscalement intéressant à partir de la 5e année de détention

Autres éléments caractérisant le fonds

- Durée de vie du fonds 8,5 ans prorogeable 2 fois un an

- Montant minimum de souscription 200.000, -€ hors frais

- Période de blocage : en dehors des cas de décès ou d’invalidité permanente, les investisseurs ne peuvent pas demander le rachat par le fonds de leurs parts pendant toute la durée de vie du Fonds. Les cessions libres sont soumises à conditions

 

Ensemble des frais du fonds

 

Principaux facteurs de risques

Le fonds Paris Autrement Investissement est un fonds professionnel de Capital Investissement non agrée par l’AMF et pouvant adopter des règles d’investissement dérogatoires aux fonds agréés.

L’investissement dans le Fonds induit, principalement mais non exclusivement les risques suivants. L’ensemble des facteurs de risques sont décrits à l’article 7 « Profil de risque » du règlement. Un investisseur ne doit pas investir dans les Fonds s’il estime ne pas accepter, ou pouvoir subir les conséquences, des risques suivants.

 

Risque de perte en capital

Le Fonds n’offre aucune garantie de protection en capital. L’Investisseur est averti que son capital peut par conséquent ne pas lui être restitué ou ne l’être que partiellement. L’Investisseur ne doit pas réaliser un investissement dans le Fonds s’il n’est pas en mesure de supporter ou d’accepter les conséquences liées à une baisse de la valeur liquidative ou une perte totale de son investissement.

Tout Investisseur potentiel doit être conscient que les Investissements sont soumis aux aléas économiques et aux autres risques inhérents à tout investissement en valeurs immobilières ou mobilières. Les Investissements sont également soumis aux fluctuations particulières de leurs sous-jacents immobiliers qui peuvent différer de celles des marchés financiers ou des prévisions estimées par la Société de Gestion. Ainsi, il n’est pas garanti que la valeur des placements s’appréciera ni que les objectifs d’Investissement du Fonds soient effectivement atteints.

 

Risques de baisse de rendement

Le Fonds n’offre aucune garantie de rendement. L’Investisseur est averti que son investissement est susceptible de voir son rendement prévisionnel significativement réduit, voire que son investissement ne produira aucun rendement pendant une période pouvant aller jusqu’à la liquidation du Fonds. L’Investisseur ne devrait pas réaliser un investissement dans le Fonds s’il n’est pas en mesure de supporter ou d’accepter les conséquences liées à une baisse de rendement.

 

Risques liés à l’environnement économique

L’évolution défavorable de la conjoncture économique, de la liquidité monétaire, des perspectives de croissance, du taux de chômage, de la devise du pays comparée à d’autres, tant au niveau global que dans le pays ou la ville concernée, font partie des risques liés à l’environnement économique susceptibles d’impacter significativement à la baisse la valeur liquidative du Fonds.

 

Risques liés au marché immobilier

L’évolution défavorable des chiffres liés au secteur immobilier, de l’investissement en capital français ou étranger, des prises à bail de surfaces disponibles, d’équilibre entre offre et demande, de mesures d’accompagnement ou encore des coûts d’avant-projet et projet, travaux, bureaux d’études, remise aux normes et autres, tant au niveau global que dans le pays et la ville concernés font partie des risques liés au marché immobilier susceptible d’impacter significativement à la baisse la valeur liquidative du Fonds.

Risques liés à chaque Actif immobilier détenu par une filiale

Chaque Actif Immobilier est susceptible de voir sa valeur significativement impactée, notamment dans la décroissance de son taux d’occupation, son revenu moyen par chambre, la performance d’exploitation, l’augmentation prévisible ou non de la vétusté de l’immeuble due ou non à des phénomènes externes ou des sinistres, à des changements de réglementation ou d’urbanisme, à une modification prévisible ou non de son environnement, à l’augmentation d’une offre immobilière perçue comme plus qualitative sur sa zone ou son marché de référence. Il peut en résulter une perte significative sur la valeur liquidative du Fonds.

 

Risques liés à l’endettement et à l’effet de levier

Le recours à l’endettement permet au Fonds de procéder à des investissements immobiliers pour des montants supérieurs à ceux de sa collecte. L’attention des Investisseurs potentiels est attirée sur le fait que l’effet de levier démultiplie la capacité d’investissement du Fonds, mais démultiplie également et à due proportion, les risques de perte en capital.

Dès lors que le Fonds a recours à l’endettement ou l’effet de levier, il est possible que l’intégralité du capital investi par les investisseurs soit perdue, alors même que les Actifs Immobiliers du Fonds ont encore une valeur inférieure ou égale notamment aux montants dus au titre de l’endettement. L’Investisseur ne devrait pas réaliser un investissement dans le Fonds s’il n’est pas en mesure de supporter ou d’accepter les conséquences liées à la démultiplication de la baisse de la valeur liquidative.

En cas de souscription d’un emprunt à taux variable, le recours à l’endettement expose le Fonds au risque d’une évolution défavorable des taux d’intérêt et notamment aux risques liés à une augmentation générale des taux. Le recours par le Fonds à l’endettement pour corollaire l’obligation de payer à échéance régulière des intérêts et/ou remboursements de capital.

En cas de baisse du rendement des Actifs Immobiliers du Fonds, ou encore de dégradation de la situation financière du Fonds pour quelque cause que ce soit, le Fonds pourrait se retrouver dans l’incapacité d’honorer tout ou partie de sa dette (principal ou intérêts) à raison de la diminution de ses revenus d’exploitation ; en conséquence, que la vente d’un ou plusieurs Actifs Immobiliers à des conditions éventuellement très dégradées. L’investisseur doit donc être conscient que le recours à l’endettement et à l’effet comporte notamment des risques de trésorerie, de litige avec les créanciers, et de baisse significative de la valeur liquidative.

 

Risques liés à l’exploitant

Le principal risque sur lesquels la Société de Gestion exercera un devoir de vigilance est le risque lié à la concentration de la Stratégie du FPCI sur un exploitant unique. Il est en effet probable que la totalité des Actifs acquis soient des Actifs qui seront exploités par Paris Autrement. Il existe donc un risque de concentration, lié au risque de défaut, d’insolvabilité, de cessation de paiement ou de liquidation de Paris Autrement. Ce risque pèserait en tout premier lieu sur le rendement des Actifs (les loyers pouvant soudainement cesser d’être payés) et également par conséquent sur le capital investi (la défaillance de l’exploitant et l’éventuelle perte subséquente de la clientèle des établissements venant affecter de façon négative la valeur en capital de tout ou partie des Actifs.

 

Autres facteurs de risque

‐        Risques liés au blocage et aux cessions de parts

‐        Risques juridiques et fiscaux

‐        Risques liés à la politique d’investissement et aux services rendus par les prestataires et les sous-traitants agissant pour le compte du Fonds

L’ensemble des risques cités ci-dessus sont explicités de manière détaillée dans le règlement du fonds.